Договоры по недвижимости
Договор купли-продажи нежилого помещения
Развитие рыночных отношений в России повысило интерес к нежилым помещениям как к объектам сделок, регулируемых гражданско-правовым законодательством. Спрос на нежилые помещения стабильно высок, и, соответственно, высока доля сделок с нежилыми помещениями в гражданском обороте.
Нежилые помещения могут быть использованы гражданами (физическими лицами) и юридическими лицами в качестве административных, торговых, складских, производственных помещений.
Нежилые помещения - это, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, которые не приспособлены для постоянного проживания граждан или для использования под служебные жилые помещения, не включенные в фонды жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.
Во-вторых, к нежилым помещениям можно отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое.
Нежилые помещения, в соответствии с российским законодательством, могут является объектом права собственности. Собственник имущества (в том числе и нежилого помещения) осуществляет право владения, а также распоряжения и пользования принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему желанию может совершать практически любые действия в отношении имущества принадлежащего ему, если подобные действия не противоречат действующему российскому законодательству, а также не нарушают права и не затрагивают интересы других лиц. Собственник имеет право отчуждать принадлежащее ему имущество в собственность другим лицам.
Кроме того, собственник может предавать только права владения, распоряжения и пользования имуществом другим лицам, при этом не утрачивая право собственности на данное имущество.
Заключение договора купли-продажи нежилого помещения - самый простой и распространенный способ отчуждения нежилого помещения. Заключение договора купли-продажи нежилого помещения предполагает, что продавец обязуется передать право собственности на нежилое помещение, покупатель при этом обязуется принять в собственность нежилое помещение, заплатив за него заранее оговоренную денежную сумму.
В качестве сторон данной сделки по купле-продаже нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами сделки по купле-продаже нежилого помещения выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки - реализация муниципального либо государственного имущества.
Если сделку по купле-продаже нежилого помещения осуществляет коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Правоспособности коммерческой организации возникает с момента государственной регистрации юрлица.
Некоммерческие организации, а также государственные и муниципальные предприятия для заключения сделок с нежилыми помещениями должны иметь возможность совершения таких сделок, отраженную в учредительных документах.
Физическое лицо для участия в сделки по купле-продаже нежилого помещения должно быть полностью дееспособно. В случае недееспособности физического лица совершить сделку по купле-продаже нежилого помещения может опекун как законный представитель недееспособного лица. Для совершения сделки по купле-продаже нежилого помещения от имени и в интересах недееспособного лица, опекун должен получить в органах опеки и попечительства разрешение на проведение этой сделки.
Договор купли-продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Договор скрепляется подписями сторон. Нотариальное оформление сделки по купле-продаже нежилого современным российском законодательством не предусмотрено.
Нежилые помещения, в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относятся к категории недвижимого имущества, право собственности на которое нуждается в обязательной государственной регистрации.
Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение производится в соответствующем учреждении юстиции по месту расположения помещения.
Предмет договора купли-продажи нежилого помещения при заключении договора должен быть определен однозначно.
То есть, в договоре строго указываются все значимые параметры нежилого помещения: адрес, площадь помещения, номера на поэтажном плане и т.д.
Цена договора купли-продажи нежилого помещения обязательно указывается в рублях. Следует учесть, что цена - существенное условие договоров данного вида. Цена может указываться как на все нежилое помещение, так и на единицу площади. В последнем случае цена договора рассчитывается, исходя из площади передаваемого нежилого помещения.
Даже если цена нежилого помещения изначально определена продавцом в иностранной валюте либо в условных единицах, в договоре записывается рублевый эквивалент данной суммы, рассчитанный по соответствующему курсу на день фактического совершения платежа.
Цена нежилого помещения по договору купли продажи не связана с балансовой или инвентаризационной оценкой, которая необходима в целях налогообложения.
Если нежилое помещение продается в кредит с рассрочкой платежа, это обязательно должно быть отмечено в договоре. В таком случае, в договоре указываются порядок, размеры и сроки платежей.
В договоре купли-продажи нежилого помещения обязательно должны быть указаны:
- вид права собственности продавца (непосредственно право собственности либо право хозяйственного владения);
- основание возникновения права собственности у продавца;
- условия и порядок передачи нежилого помещения продавцом;
- наличие либо отсутствие ограничений прав продавца, таких как обременение имущества залогом, арестом, правами третьих лиц;
- обязательства сторон договора по регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
В договоре должны быть полностью указаны наименования сторон договора:
- для физических лиц - фамилия, имя, отчество физлица, дата его рождения , реквизиты документов, устанавливающих личность и место проживания;
- для юридических лиц - полное наименование предприятия или организации, его организационно-правовая форму, реквизиты государственной регистрации и адрес.
Следует иметь в виду, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения от имени филиала или структурного подразделения организации невозможно. В таком случае договор купли-продажи нежилого помещения заключает руководитель филиала или структурного подразделения, пользуясь доверенностью от юридического лица (головной компании). В договоре должны быть указаны реквизиты головной компании, а не структурного подразделения или филиала.
Листы договора, если он содержит более одного листа, должны быть прошиты.
В соответствии со ст. 433 Гражданского Кодекса РФ, договор купли продажи нежилого помещения считается заключенным с моментами подписания его сторонами договора.
Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.
Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли-продажи, законным владельцем имущества уже является покупатель.
Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт принятия этого помещения покупателем может быть отражен как в передаточном акте, который подписывается сторонами договора так и в каком-либо документе о передаче. Также факт передачи и приема нежилого помещения может отражаться и в самом договоре купли-продажи нежилого помещения.
|
